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SYNDIC – Information du 14/01/2021
Action en contestation de décision d’assemblée générale : seul un copropriétaire a qualité pour agir
Cass. civ. 3ème, 10 septembre 2020, n°19-14.646
Une demande en inopposabilité d'une décision prise en assemblée générale s'analyse en une contestation d'une décision d'assemblée générale. Une telle action peut être intentée uniquement par un copropriétaire. La demande d'un locataire en inopposabilité d'une décision d'assemblée générale est par conséquent irrecevable.
Dans cette affaire, un locataire, titulaire d’un bail commercial, exploitait dans un immeuble soumis au statut de la copropriété un fonds de commerce de librairie, le local étant constitué de deux lots formant une boutique en front de rue. Ces deux lots communiquaient avec trois autres lots de la copropriété. Tous les lots étaient reliés entre eux mais un seul s’ouvrait sur un passage auquel le locataire accédait par une porte cochère.
Par une décision du 23 avril 2013, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de fermer, le samedi, cette porte cochère par un digicode.
Le locataire a assigné le syndicat des copropriétaires en inopposabilité de cette décision et en condamnation du syndicat des copropriétaires à remettre les lieux en l’état antérieur.
Par un arrêt du 21 novembre 2018, la Cour d’appel a déclaré la demande en inopposabilité irrecevable, considérant que la demande du locataire s’analysait comme une action en contestation de la délibération et qu’un locataire n’avait pas qualité pour contester.
Le locataire a formé un pourvoi en cassation en soutenant que la résolution consistant en une fermeture totale de la porte cochère toute la journée de samedi, interdisant l'accès des lieux à la clientèle de la librairie, produisait des effets contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 (art. 9 et 26), ainsi qu'aux termes du règlement de copropriété opposable aux locataires. Selon le demandeur au pourvoi, cette fermeture constituait un trouble illicite à l'exploitation paisible des lieux dont il était fondé à se prévaloir. Le locataire soutenait ainsi contester les effets de cette résolution sur les droits de jouissance du local, et non la résolution elle-même.
Par un arrêt du 10 septembre 2020, la Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant qu’en application de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.
En l’espèce, la troisième chambre civile de la Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir considéré que l'action qui tend à faire déclarer inopposable une décision prise en assemblée générale, notamment parce que cette décision procédait d'un excès de pouvoir du syndicat des copropriétaires, doit s'analyser en une contestation de décision d'assemblée générale. Or, le locataire ne peut pas contester une décision prise en assemblée générale, sauf à mettre en œuvre une action oblique.
Sur la remise en l’état antérieur des lieux, la Cour de cassation relève que les trois lots réunis pour constituer un espace unique de vente étaient accessibles par la rue, ces lots bénéficiant de douze mètres linéaires de façade permettant une grande visibilité à la clientèle. Dans la mesure où l’accès principal de la boutique donnait sur la rue, les juges ont estimé que la fermeture de la porte cochère ne perturbait pas l'accès à la clientèle de l'espace de vente et que la décision adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires était compatible avec l'exercice de l'activité commerciale telle qu'autorisée par le règlement de copropriété.
Source : lettredelimmobilier.com Avocat : Sophie BARRUET
SYNDIC – Information du 15/04/2020
Pas d’habilitation nécessaire du syndic en défense à une action à l’encontre du syndicat et appel en garantie contre l'assureur de la copropriété
Cass. civ. 3ème, 27 février 2020, n°19-10.887
Le syndic n'a pas à être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l'action introduite à l'encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l'assureur de la copropriété.
Dans cette affaire, le propriétaire de deux appartements situés sous une toiture-terrasse se plaignant d'infiltrations, il a assigné le syndicat des copropriétaires en paiement de dommages-intérêts. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a appelé en garantie son assureur, ainsi que la société chargée de l’étanchéité et de l’isolation qui a été placée en liquidation judiciaire en cours d'instance.
La cour d’appel a déclaré irrecevable la demande en garantie dirigée contre l’assureur de la copropriété, en considérant que le syndic, qui défendait à une action formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, devait être habilité pour agir contre son assureur. En l’espèce, pour déclarer la demande irrecevable, la cour d’appel a retenu que l'assemblée générale des copropriétaires n'avait pas habilité le syndic à agir contre l'assureur de la copropriété ni validé l'action.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a formé un pourvoi en cassation, en soutenant que le syndic n'avait pas à être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l'action introduite à l'encontre du syndicat et former une demande en garantie.
La Cour de cassation cite, tout d’abord, les dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, lequel prévoit que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; une telle autorisation n'est pas nécessaire pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ».
La Cour de cassation rappelle ensuite sa jurisprudence antérieure, à savoir qu’en application de l'article 55 alinéa 2 précité, elle a déjà jugé que le syndic pouvait, dans une instance dans laquelle il était défendeur, appeler en garantie un coresponsable pour dégager la responsabilité du syndicat des copropriétaires (Cass. civ. 3ème, 7 janvier 1981, n°79-12.508, Bull. n° 6 ; Cass. civ. 3ème, 30 novembre 2004, n°00-20.453).
Aux termes du présent arrêt, la Cour de cassation confirme ainsi sa jurisprudence et considère que le syndic n'a pas à être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l'action introduite à l'encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l'assureur de la copropriété.
A rapprocher : Cass. civ. 3ème, 7 janvier 1981, n°79-12.508, Bull. n° 6 ; Cass. civ. 3ème, 30 novembre 2004, n°00-20.453
Source : lettredelimmobilier.com Avocat : Sophie BARRUET
Bail d’habitation : Clause résolutoire et exception d’inexécution
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 26 septembre 2017 n°15-20102 rappelle une solution désormais bien établie.
Le locataire ne peut pas se prévaloir de désordres dans le logement pour ne pas régler son loyer, dès lors que ces désordres ne troublent pas sérieusement la jouissance du logement.
En l’espèce, il s’agissait d’un problème d’étanchéité d’un bac à douche qui n’a pas empêché l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.
Bail d’habitation : Chute du locataire en partie commune et responsabilité du bailleur
L’article 1721 du Code civil dispose qu’il est dû « garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ». La cour d’appel de Nancy dans un arrêt du 5 septembre 2017 n°14-03043 a ainsi pu retenir la responsabilité d’un bailleur en raison de la chute de l’enfant du locataire passé entre deux barreaux du garde-corps de l'escalier (L'enquête a démontré la détérioration du garde-corps du fait de l'absence d'un des barreaux, l'espacement entre les deux barreaux étant ainsi doublé).
La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 19 mai 2017 n°15-04194, rappelle au visa de la loi Hoguet que le bon de visite ne peut servir de fondement ni à un droit à honoraires, ni à un droit à indemnisation contre l’acquéreur qui s’est passé du concours de l’agence avec laquelle il a visité. Dans cette hypothèse l’action aurait pu être menée contre le mandant à qui l’acquéreur avait sans doute été présenté mais le mandat n'était pas exclusif et surtout il n'interdisait pas de traiter par l'intermédiaire d'une autre agence avec un acquéreur présenté, aucune faute n'avait donc été commise par le mandant.
Copropriété : Pose de boîte aux lettres et changement d’usage du lot
La Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2017 n°16-13280 considère qu’il doit être fait droit à la demande d'autorisation de pose d'une boîte aux lettres dans le hall de l'immeuble pour une ancienne remise transformée en logement, dès lors que la transformation à usage d'habitation de ce lot n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires. Pour mémoire, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 un copropriétaire n'a pas à solliciter une autorisation pour le changement d’usage de son lot, tant que celui-ci est conforme à la destination de l'immeuble, ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et ne viole aucune stipulation du règlement de copropriété.
Copropriété : Tenue de l’assemblée par le syndic dont le mandat est expiré
La Cour de cassation dans un arrêt n°1046 du 19 octobre 2017 n°16-24646 rappelle sa jurisprudence selon laquelle il importe peu que le mandat du syndic ait expiré le jour de l’assemblée générale, dès lors que la convocation a été adressée alors que le syndic était encore régulièrement en exercice.
Copropriété : RCP du syndic et abonnement d’eau
La 1ère chambre civile de la Cour de cassation a retenu la responsabilité civile professionnelle d’un syndic (appelé en garantie par le SDC poursuivi pour non-paiement des factures) dans un arrêt du 9 juin 2017 n°16-15338. Dans cette affaire la Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel qui a retenu que « le syndic ne s'était pas assuré du transfert du contrat au nom de la copropriété dont il avait la charge et ne s'était pas inquiété du sort des factures d'eau qu'il savait nécessairement dues par celle-ci et pour lesquelles il avait fait voter des dépenses prévisionnelles ». Pour la cour d’appel « cette inaction, commise par un professionnel de l'immobilier rémunéré à cet effet, était constitutive d'une faute ».
Transaction : Achat du bien en mandat par personne interposée
En complément de l’article 1596 du Code civil, l’article 9 du code de déontologie des professions immobilières (décret n°2015-1090 du 28 août 2015) dispose que l’agent immobilier s’engage à ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel il détiendrait une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat lui a été confié, sauf à informer son mandant de son projet. La Cour de cassation dans un arrêt du 18 mai 2017 n°16-14972 a jugé que la preuve de l'interposition n'étant pas rapportée entre la société mandatée et celle ayant fait l’acquisition, la nullité de la vente ne pouvait pas être prononcée. La cour d’appel avait relevé que les deux sociétés avaient des sièges distincts, même si la société acquéreur avait un établissement secondaire à la même adresse que celle de l’agence la cour d'appel en a souverainement déduit que la preuve de l'interposition n'était pas rapportée.
La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017 n°16-12906 opère un revirement notable et sécurisant pour les professionnels de l’immobilier.
En effet, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent que les dispositions de la loi dite Hoguet et de son décret du 20 juillet 1972, d'ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (Cass. civ. 22 mars 2012, n°15-20411, ou Cass. civ. 2 décembre 2015 n°14-17211).
Toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat du professionnel de immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. mixte 24 février 2017 n°15-20411).
Dès lors, le non-respect du formalisme légal du mandat, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat !
La Haute Cour constatait en l’espèce que les propriétaires héritiers avaient poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée. Ainsi la demande de restitution des honoraires perçus était injustifiée.
Bail commercial : TEOM à la charge du Preneur
La cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 19 avril 2017 n°16-04864 reprend une solution désormais établie par la Cour de cassation (depuis un arrêt du 13 juin 2012) selon laquelle la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation expresse du bail. En l’espèce le bailleur essayait d’imputer la TEOM à son preneur en soutenant que celle-ci figurait sur l’avis de taxe foncière (qui elle était à la charge du preneur).
Bail d’habitation : Résiliation du bail pour retard de paiement répété
La Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 14 septembre 2017 n°15-09390 rappelle que les manquements réitérés à l'obligation la plus importante imposée au locataire - le paiement des loyers et charges aux termes convenus - constituent une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier, sans qu'il soit besoin de statuer sur la question du défaut de jouissance paisible par le locataire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, d'autant plus que la dette est importante eu égard au montant du loyer, et que le locataire n'avait procédé à aucun règlement depuis plusieurs mois.
La Cour de cassation dans un arrêt du 14 septembre 2017 n°16-17971 affirme qu’un copropriétaire est recevable à solliciter, dans le délai de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l'annulation de toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul (en l’espèce défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé), peu important qu'il n'ait pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par ce syndic ! Cet arrêt rappelle notamment un arrêt similaire du 10 février 2009 n° 08-10864.
Copropriété : Changement d’usage contraire au règlement de copropriété & prescription
La Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2017 n°16-16565 juge que l'affectation d'un lot à l'exercice d'une activité libérale (architecte) est une infraction au règlement de copropriété distincte de son affectation à une activité commerciale (studio d’enregistrement).
Dans cette espèce le propriétaire d’un lot avait affecté son lot un premier temps à une activité libérale et dans un second temps à une activité commerciale occasionnant des nuisances sonores (depuis moins de 10 ans à la date de l’assignation par le SDC). Ainsi, les copropriétaires ont pu accepter pendant plus de 10 ans un bureau d'architecte, sans que cette tolérance ne les oblige par la suite à admettre n'importe quelle affectation et notamment une affectation commerciale nuisible. Cette nouvelle affectation ayant moins de 10 ans elle pouvait être interdite judiciairement contrairement à ce que soutenait le copropriétaire en invoquant le départ de la prescription décennale (de l’article 42) à la date où le lot avait été affecté à l’usage de local professionnel.
Transaction : Mérules et nullité de la promesse
Un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 8 juin 2017 n°16-0107 prononce la nullité d’une promesse de vente au motif que le bien objet de la promesse avait fait l’objet d’un arrêté de péril pour cause de mérules (levé 4 mois auparavant).
Pour la cour d’appel le fait que les vendeurs n’aient pas indiqué à l’acheteuse l’existence de cet ancien arrêté de péril et la présence de mérules par le passé constitue un dol. Le professionnel de l’immobilier doit également tenir compte de cette situation lorsqu’il rédige un compromis.
Transaction : Insectes xylophages et RCP de l’agent immobilier
La cour d’appel de Dijon dans un arrêt du 9 mai 2017 n°15-00783 retient la responsabilité d’un agent immobilier pour avoir failli à son devoir d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur. Pour les juges dijonnais le professionnel de l’immobilier ne pouvait ignorer la présence d’insectes xylophages compte tenu de la déformation de la toiture du bien vendu et aurait dû en informer l’acquéreur (non professionnel).
Transaction : Action en trouble anormal de voisinage contre l’acheteur
La Cour de cassation dans un arrêt du 11 mai 2017 n°16-14665 juge que le voisin victime d’affaissement de son plancher du fait de travaux réalisés par le propriétaire de l’étage inférieur peut agir contre le nouveau propriétaire qui vient d’acheter entre temps. Ainsi, l’obligation de répondre des troubles anormaux de voisinage causés par la propriété se transmet et suit le bien immobilier vendu.
Bail d’habitation : Liquidation judiciaire et préavis réduit
La cour d’appel d’Amiens dans un arrêt d’espèce du 9 mai 2017 n°15-04385 a jugé qu’un locataire, salarié de sa société mise en liquidation judiciaire, peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois (la question se posait hors zone tendue naturellement). La cour assimile cette situation à la perte d’emploi visée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Bail d’habitation : Solidarité des époux séparés
La cour d’appel d’Agen dans un arrêt du 17 mai 2017 n°15-00438 rappelle que les époux sont solidaires des obligations du bail et notamment du paiement des loyers et charges, quand bien même ils se sont mariés postérieurement à la prise à bail et bien qu’ils soient séparés depuis (mais non divorcés).
Copropriété : Urgence, pouvoir d’initiative et RCP du syndic
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 6 juillet 2017 n°16-18950 retient la responsabilité du syndic qui n’a pas mis fin à des fuites trouvant leur origine en parties communes et affectant le lot d’une SCI copropriétaire. La cour d’appel d’Aix en Provence rejette la responsabilité du syndic au motif que ces désordres nécessitaient des investigations longues et onéreuses que le syndic ne pouvait décider d'entreprendre de sa propre initiative.
Pour la Haute cour, au contraire, le syndic est investi du pouvoir de conserver l'immeuble en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il est ainsi chargé en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à sa sauvegarde.
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 10 décembre 2015 n°14-13832 affirme que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix dans le cadre des dispositions de la loi Carrez, quand bien même il serait professionnel et marchand de biens.
En l’espèce le logement vendu comportait une partie de la pièce de séjour de l'appartement construite sur une partie commune à usage privative.
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 17 décembre 2015 n°14-16372 juge que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété.
La Cour de cassation dans un arrêt du 3 décembre 2015 n°14-19146 réaffirme que la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale de l'article L.145-60 du code de commerce et que ce délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat à requalifier, peu importe que le contrat ait été renouvelé par avenants successifs.
